婚前房产处置技巧

离婚房产起纷争

张海(化名)与李兰(化名)2002年4月在上海长宁区民政局登记结婚，婚后无子女。

张海在2001年以自己名义贷款购A房一处，首付20万，贷款15万，2003年4月份取得产权证。A房月还贷2000元。

2004年4月，张海将A房出售，得售房款100万元，冲减贷款余额本金10万元，实际得房款90万元。

2004年8月，张海将售A房得款90万元作为首付，在上海市长宁区购买B房一处，B房首付款90万元，贷款200万，月还款1万元。

2006年4月，张海向法院起诉离婚，李兰同意离婚，但要求分割B房。

张海认为：B房购房款系原告婚前A房出售款所得，且产权证也记载在原告一人名下，被告无权分割。原告同意支付被告婚后共同还贷款的一半作为补偿。

被告李兰认为：B房系原告在婚后购得，且产权取得在婚后。B房虽大部分为原告出资，但被告曾参与A房还贷，原告出售A房款中有被告的份额。现原告用A房售房款购B房，应作为共同财产分割。

一审法院经审理认为，B房虽为原告婚前购房A房的出售款购得，但A房被告也参与还贷，故对A房理应享有权益。原告购买B房房款中，包含A房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将B房做价300万元本院予以确认，离婚后B房由原告所有，剩余贷款200万元由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。

张海不服一审法院判决，遂将案件上诉于上海市第一中级人民法院。经法院调解，双方达成调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其他争议，法院据此调解书结案。

婚前房产属个人

笔者认为，第一，系争房产A房为张海个人物权。

根据《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)的解答(一)》第六条的规定，“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。对已归还贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”

根据以上规定，本案系争房产A婚后共同还贷，但A房物权本身为张海的个人财产，对于婚后共同还贷部分，才为共同财产。一审法院认为李兰参与了还贷，就对A房屋享有一定权利的观点是欠妥的，就物权本身来说，A应属上诉人个人物权，只是对于婚后共同还贷部分，被上诉人才享有一半的权利，还贷部分和房产物权不同，不可能产生增值部分，因为这是基于债权产生。一审判决混淆了债权与物权两个法律概念。

第二，张海购买B房的钱款，是由绝大部分个人财产和一小部分共同财产购得，一审法院将整套房屋按共同共有分割错误。

上诉人与被上诉人2002年4月登记结婚，2004年4月抵押贷款终止，夫妻关系存续期间共还贷24个月，A房的房产每月还贷2000元，婚后该套房产共计还贷4.8万元，被上诉人拥有一半份额即为2.4万元。

根据上海高院的解答规定，在出售房屋时，李兰仅就还贷部分拥有份额，对还贷部分的增值部分不享有份额，原因是还贷是基于张海与银行之间的债权法律关系产生，而与房产物权没有直接法律关系，而一审法院认为李兰还对还款部分的增值部分享有权利显然混淆了债权物权的法律关系，违反了上海高院的相关规定精神。

张海购买本案B房共用去290万，贷款200万。即使基于共同还贷有4.8万元的共同财产与系争房产有关联，但也仅仅占到1.6%。而本案系争房屋每月还贷1万元左右，从2004年8月份至2006年4月共计20个月，共计还贷：20万元。

以上可以看出，在购买B房时，共用去290万元，其中张海出资部分为90万-2.4万=87.6万元，占全部首付款的97.3%，李兰个人财产关联部分为2.4万元，占全部首付款的2.7%。在分割本案系争房产时，应将张海个人财产部分以及夫妻共同财产部分分开，而一审法院判决却不加区分，把所有出资都算为共同财产。判令上诉人向被上诉人一次性支付房屋折价款40万，远远超出房屋权益中属于夫妻双方部分的财产份额，显然是错误的。

作好预防避免纠纷

在很多大城市，一方在婚前拥有房产的情况较为常见，婚后用共同财产还婚前房贷的情况也较为普遍。在结婚后，一方如何处置婚前购房，是非常应该引起重视的。几点建议：

1.保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款发票；婚前购房的合同以及发票，是证明房产归已所有的有效证据，必须慎重保存。

2.若将婚前房产婚后出售，最好将共同还贷部分留存。

婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置。

3.售房款资金规范管理。

售房后，不论是定金还是首付款和其他笔付款，能尽量由下家打入一个账户内，尽量避免一行多户头或多行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的窘境。每次存、取款，保存好资金存取款凭条。

4.买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易。

转账的支付方式，资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。

5.产权登记在自己一人名下。

用婚前房产婚后出售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有，离婚时自然作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下，另一方便不能自然拥有房产权利。

当然，若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能这样约定。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，注意以上几点，相信会减少很多纠纷